COOPERATIVAS

Breve Explicación y Aspectos a Tener en cuenta

Un camino, en principio, menos costosas para adquirir una vivienda es a través de una cooperativa, habida cuenta que, se quita del camino la ganancia de

  • La empresa Constructora, y de
  • La inmobiliaria

A través de una Cooperativa, el comprador de la vivienda, es un socio cooperativista.

En general, una cooperativa es una asociación de personas físicas o jurídicas que, teniendo intereses o necesidades socio-económicos comunes, desarrollan una actividad empresarial, distribuyéndose los resultados entre sus socios.

Las cooperativas de viviendas tienen por objeto proporcionar a sus socios-promotores y asociados adquirir, parcelar y urbanizar terrenos construir sus viviendas y todas las obras y servicios complementarias que una urbanización requiere, pudiendo incluso aportar directa y personalmente el trabajo de sus socios.

Las obras de construcción las puede realizar la cooperativa directamente o contratar y  adjudicarán por concurso de precios y prestigio de empresas constructoras de conformidad con lo normado en el estatuto o que sea acordada por la Asamblea General expresamente convocada para ello.

Las cooperativas podrán también incluir entre sus fines la conservación y administración de las viviendas, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministro de servicios complementarios.

Antes de incorporarse a una cooperativa de viviendas, es aconsejable informarse bien de los siguientes tópicos:

Respecto a la cooperativa:

  • El aporte necesario para hacer frente a las primeras gestiones, los estatutos sociales, y si la cooperativa figuran inscritos y con su correspondiente matrícula otorgada por el INAES.
  • La cuantía del aporte necesario integrar al capital social de la cooperativa,
  • Si los terrenos ya han sido adquiridos o el costo de adquisición y todo lo relacionado con la titularidad de los terrenos, si pueden escriturarse,
  • El Plan de Urbanización aprobado por la municipalidad que corresponda,
  • El costo aproximado de la vivienda y anexos,
  • Si se tiene previsto un programa de financiación, o se autofinanciará solo con el valor de la cuota.
  • El plazo de ejecución y las condiciones o la forma de transmisión de la propiedad de la vivienda a cada asociado,
  • Otros ítems.

Otro aspecto a tener en cuenta que está restringida la libertad para vender el plan de vivienda que suscribió (derecho a revocar la venta de la vivienda) a favor de la cooperativa; así, si Ud. desea venderla dentro de este periodo deberá ofrecérsela primero a los socios que integren la cooperativa por orden de antigüedad, y si ninguno de ellos desea adquirirla, podrá venderla libremente. El periodo de vinculación tiene una duración legal de 5 años aunque en los estatutos de la cooperativa puede señalarse un plazo diferente.

Del aporte que se pueden realizar a favor de la cooperativa de viviendas pueden consistir en:

  • Aportes al capital social: Es la cantidad de dinero fijado en el estatuto y son reembolsables en el caso de que Ud. desee darse de baja de la cooperativa.
  • Cuota de ingreso: Se destinan a pagar todos los gastos de actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que ésta realiza en las primeras etapas de su funcionamiento (constitución, mantenimiento, administración, etc.) Estas cuotas no son reembolsables y tampoco pasan a formar parte del capital social.
  • Cuotas periódicas Se destinan a cubrir todos los costos y gastos relacionados con la urbanización, loteo y construcción de viviendas y todo otro costo relativo a esas cuestiones. Tener en cuenta que todos estos costos son variables y en el estatuto estará normado la posibilidad de solicitar cuota/s extraordinaria/s.

La cuantía de los aportes y de las distintas cuotas se determina  conforme a un minucioso Plan de Financiación de todas las inversiones necesarias y suficientes requeridas que deberá aprobar la Asamblea General de socios cooperativistas y admitir contractualmente y de forma individualizada cada socio.

Los estatutos de constitución de la cooperativa regulan y establecen los requisitos que en cada caso se exigen para poder acceder a la condición de socio, las relaciones entre sus miembros, los derechos y deberes derivados de la condición de socio, la composición del Consejo Rector de la cooperativa, remuneración de las autoridades dela cooperativa y de viáticos para cubrir todos los gastos relacionados a su gestión, etc.

Entre otros los derechos y obligaciones más destacados de los socios de una cooperativa de viviendas se encuentran los siguientes:

Derechos de los socios

  • Poder elegir y ser elegidos para desempeñar los cargos de los órganos sociales.
  • Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales.
  • Recibir la información necesaria para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condición de socios.
  • Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
  • Recibir intereses por las aportaciones al capital social, cuando así lo prevean los estatutos sociales.
  • Recibir el beneficio neto obtenido de la venta o alquiler de los locales comerciales, cuyo importe se destina habitualmente en disminuir el coste de la vivienda.
  • Recibir la actualización y devolución de las aportaciones al capital social
  • Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria, exigiéndose un preaviso por escrito al Consejo Rector. El plazo de este preaviso no podrá ser superior a 3 meses, pero es posible exigir el compromiso de no causar baja injustificada hasta el final del ejercicio económico que no podrá ser superior a 5 años.  Es habitual que, para los casos de baja justificada, en los estatutos de la cooperativa se prevea la sustitución de un socio por otro, ya sea de la lista de los que se encuentran a la espera o propuesto por el que casa la baja.  En el mismo sentido debe destacarse que en los casos de baja injustificada, la cooperativa no devolverá todo el importe abonado hasta el momento de la efectiva baja sino que aplicará una penalización y que tendrá un plazo para devolver los importes que oscilará en el tiempo que estipulen los estatutos.

Obligaciones de los socios

  • Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás órganos colegiados de los el socio forme parte.
  • Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
  • Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
  • Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pudiera perjudicarla.
  • No realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.
  • Aceptar los cargos para los que el socio sea elegido, salvo causa justificada.
  • Hacer el pago de las aportaciones al capital social en la forma y dentro de los plazos previstos.
  • Participar en las actividades de formación.

Ud. no podrá ser socio de dos o más cooperativas de viviendas en una misma localidad, salvo que tenga reconocida la condición de familia numerosa.

El sistema de adjudicación o distribución entre los socios de las viviendas constituidas en régimen cooperativa debe contenerse en los estatutos de la sociedad o acordarse por la Asamblea General, con sujeción en todo caso, a los principios y caracteres de la cooperación.

El socio que antes de adquirir la plena propiedad de la vivienda y, en todo caso, antes del transcurso de 5 años (salvo que por los estatutos se determine otro plazo) contados a partir de la concesión de la cédula de habitabilidad, pretenda ceder su derecho sobre dicha vivienda, deberá ponerla a disposición de la cooperativa, ante el Consejo Rector.

Este órgano determinará, por orden de antigüedad, cuál de sus socios que se encuentra a la espera de adjudicación de vivienda, puede subrogarse en los derechos y obligaciones del que desea ceder sus derechos.

Esta lista de socios «expectantes» debe figurar en el tablón de anuncios de la Cooperativa, así como en el Libro especial que debe llevar la cooperativa para estos casos.

Los estatutos de la cooperativa deben fijar como plazo de duración mínima de la sociedad, el tiempo necesario para que las viviendas puedan ser adjudicadas individualmente a los socios, y subsistir otros 5 años más (como mínimo) a partir de la concesión de la cédula de habitabilidad o documento similar.